不動産相続登記が義務化されます
Ⅰ 法律改正の背景
相続登記がなされないこと等により、下記いずれかの状態になっている土地を「所有者不明土地」といいます。
① 不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
② 所有者が判明しても、その所在が不明で連絡が付かない土地
所有者不明土地はその土地の所有者の探索に多大な時間と費用が必要となり、公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まず、民間取引や土地の利用・活用の阻害要因になったり、土地が管理されず放置され、隣接する土地への悪影響が発生したりする等の様々な問題が生じています。
令和3年4月21日、「民法等の一部を改正する法律」及び「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が成立しました（令和3年4月28日公布）。
両法律では、所有者不明土地の「発生予防」と「利用の円滑化」の両面から、民事基本法制の総合的な見直しが行われます。具体的には下記の法改正が施行されます。
（１）不動産登記制度の見直し
・相続登記・住所等の変更登記の申請義務化
・相続登記・住所等の変更登記手続の簡素化・合理化 等
（２）土地を手放すための制度
・相続等により土地を取得した者が、土地の所有権を国庫に帰属させることができる制度の創設
（３）土地利用に関連する民法改正
・土地建物に特化した財産管理制度の創設
・共有地の利用の円滑化などの共有制度の見直し
・遺産分割に関する新たなルールの導入 等
各法改正について具体的な内容を以下、ご紹介します。
Ⅱ 不動産登記制度の見直し
（１）相続登記の申請の義務化（令和6年4月1日施行）
相続が発生してもそれに伴い相続登記がされない原因としては、
① 従前、相続登記申請は任意とされており、登記申請をしなくとも相続人が不利を被ることは少なかった
② 相続した土地の価値が乏しく、売却が困難である場合には、費用や手間を掛けてまで登記の申請をする
意欲がわきにくい
等の事由が挙げられます。そのため、相続登記の申請を義務化することで、所有者不明土地の発生を
予防しようとしています。相続登記申請義務の内容としては、以下の通りです。
①相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に
相続時の申請をしなければならない。
②遺産分割が成立した場合には、その不動産を取得した相続人は、遺産分割が成立した日から
3年以内に、その内容を踏まえた登記申請をしなければならない。
③正当な理由なく上記義務に違反した場合、10万円以下の過料の適用対象となる。
④令和6年4月1日に施行される。
（２）相続人申告登記（令和6年4月1日施行）
不動産を所有している方が亡くなった場合、その相続人の間で遺産分割の話合いがまとまるまでは、
全ての相続人が法定相続分割合で不動産を共有した状態になります。
この共有状態を反映した相続登記を申請しようとする場合、法定相続人の範囲や法定相続分の割合を
確定しなければならず、全ての相続人の戸籍謄本等を収集する必要があります。そこで、
『相続人申告登記』制度が設けられました。これは、登記簿上の所有者について相続が開始し、自らがその相続人であることを法務局の登記官に申し出ることで、相続登記の申請義務を履行することができます。
この申出により、申出をした相続人の氏名。住所等が登記されますが、持分割合までは登記されないので、全ての相続人を把握するための書類は不要です。故に、従来の相続登記とは異なります。
（３）その他、「保有不動産記録証明制度」や『住所等の変更登記の申請の義務化』等施行されます。
Ⅲ 土地を手放すための制度
都市部への人口移動や人口の減少・高齢化の進展等を背景に土地の利用ニーズが低下する中で、土地所有に対する負担感が増加しており、相続された土地が所有者不明土地になるケースも増加しています。
そこで、所有者不明土地の発生予防の観点から、相続等によって土地の所有権を取得した相続人が法務大臣(窓口は法務局)の承認に基づき、土地を手放し国庫に帰属させる制度が創設されました。
(相続土地国庫帰属制度 令和5年4月27日施行)
基本的に、相続・遺贈により土地の所有権を取得した相続人であれば、申請可能です。
土地が共有地である場合には、相続や遺贈によって持分を取得した相続人を含む共有者全員で申請することが必要です。
なお、境界が不明な土地・土壌汚染や埋設物がある土地・道路など他人による使用が予定される土地等の通常の管理又は処分をするにあたり過大な費用や労力が必要な土地は対象外となります。
手続は、申請時に審査申請料を納付し、国庫への帰属の承認を受けた場合には、
負担金（10年分の土地管理費相当額）の納付が必要となります。負担金は20万円程度、土地の広さにより負担金が増加することもありそうです。
Ⅳ 土地利用に関連する民法改正
（１）土地・建物に特化した財産管理制度の創設
所有者不明土地・建物や管理不全状態にある土地・建物は、公共事業や民間取引を阻害したり、近隣に悪影響を発生させるなどして問題となりますが、これまで、その管理に適した財産管理制度がなく、管理が非効率になることが発生しました。
そこで、土地・建物の効率的な管理を実現するために、所有者が不明であったり、所有者による管理が適切になされていない土地・建物を対象に、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が創設されました。
この制度により、調査を尽くしても所有者不明土地等について、利害関係人が地方裁判所への申立により、その土地等の管理を行う管理人を選任してもらったり、所有者の管理不適当な土地等の他人の法的利益の侵害を防ぐために管理人の選任をしてもらうことができるようになります。
（２）共有制度の見直し
共有状態にある不動産について、所在等が不明な共有者がいる場合には、その利用に供する共有者間の意思決定をすることができなかったり、処分できずに公共事業や民間取引を阻害したりといった問題が発生しています。
また、所有者不明土地問題を契機に、共有物一般についてのルールが時流に合っていないことが明らかとなりました。
そこで、共有物の利用や共有関係の解消をしやすくする観点から、共有制度全般について様々な見直しが行われます。
・共有物につき軽微な変更をするために全員の同意は不要で、持分の過半数で決定可となる
・所在等が不明な共有者がいる場合、他の共有者は、地方裁判所に申し立て、その
決定を得て、所在等が不明な共有者の持分を取得したり、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡とすることができます。
（３）遺産分割に関する新たなルールの導入
相続が発生してから遺産分割がなされないまま長期間放置されると、相続が繰り
返されて多数の相続人による遺産共有状態となる結果、遺産の管理・処分が困難とな
ります。
そこで、遺産分割がされずに長期間放置されるケースの解消をする仕組が新たに
設けられました。
この仕組みは、被相続人の死亡から10年を経過した後にする遺産分割は、原則と
して具体的相続分を考慮せず、法定相続分又は指定相続分によって画一的に行うこ
ととされました。
