事業用資産の買換特例---同一年中の買換について届出要件が追加されています！｜東京、千葉、柏、津田沼の資産相続対策のご相談は税務総合事務所へ

【１】 事業用資産の買換特例のあらまし

事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等（譲渡資産）を譲渡して、一定期間内に特定の地域内にある土地建物等の特定の資産（買換資産）を取得し、その取得の日から1年以内にその買換資産を事業の用に供したときは、一定の要件のもと、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。これを、事業用資産の買換えの特例といいます。
この制度を適用すれば、譲渡益のうち原則80％（条件により60％～90％）を将来へ繰り延べることができます。
事業用資産の買換特例の適用を受けるためには様々な要件がありますが、今回のコラムでは、そのうち適用を受けるために必要となる事前の届出について令和６年４月以後の買換につき改正がされており、今まで以上に事前の検討が必要と感じましたのでご紹介いたします。

【２】 事業用資産買換時期の範囲

事業用資産の「買換」特例ですので、譲渡（売却）と取得（購入）の２つの取引きが存在するわけですが、
この特例を受けるためには、買換資産を

（ア）事業用資産を譲渡した年の前年
（イ）事業用資産を譲渡した年の翌年
（ウ）事業用資産を譲渡した年

のいずれかの期間内に取得することが要件となっています。

従来の規定では、譲渡した年と取得した年が異なる場合〔上記（ア）（イ）〕には、一定の届出等が必要でしたが、同一年中に買換を行った場合〔上記（ウ）〕には、事前の届出は必要ありませんでした。
しかし令和６年４月以後の譲渡より、譲渡した年と取得した年が同一の場合についても新たな届出が必要となっています。

【３】 買換時期ごとの届出等の手続きについて

(ア) 前年中に取得した資産を買換資産とする場合
取得した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を税務署長に提出すること
(イ) 譲渡した翌年中に買換資産を取得する予定の場合
譲渡した年の確定申告期限(翌年３月１５日)までに、確定申告書に一定の事項を記載した買換を予定する資産についての取得予定年月日、取得価額の見積額など一定の事項を記載した「買換（代替）資産の明細書」を添付すること
(ウ) 譲渡した同年中に取得した資産を買換資産とする場合（令和６年４月以後新設）
譲渡資産の譲渡日または買換資産の取得日のいずれか早い日を含む「３月期間」（1/1~3/31、4/1~6/30、7/1~9/30、10/1~12/31の各期間をいいます。）の末日以後２か月以内に、この特例の適用を受ける旨、及び取得見込資産または譲渡見込資産の種類等を記載した「特定の事業用資産の買換えの特例の適用に関する届出書」を税務署長に提出すること

つまり、同一年中の譲渡と取得で事業用資産の買換特例の適用を受けるためには、１年間を四半期に分類し、その間に譲渡又は取得があった場合には、いずれか早い日の四半期の期間の末日以後２か月以内に届出書を提出しなくてはならなくなりました。
（令和6年4月1日以後に譲渡資産の譲渡をして、同日以後に買換資産の取得をする場合に限ります。）

《参　　考》
なお、上記（ウ）の規定は、あくまでも「同一年内」に譲渡資産の譲渡及び買換資産の取得をした場合の特例の適用要件ですので、上記（ア）（イ）の場合には、この届出は不要とされています。
よって、四半期期間の末日以後２月以内に届出をしなかった場合においても、例えば譲渡した年の翌年に買換資産を取得する場合には、従来通り(ア)の手続をすれば良いことになります。

【４】 不動産譲渡・取得の際には専門家に相談を

今回のコラムでは、個人の譲渡所得税（法人税についても同様の改正がなされています。）における事業用資産の買換特例につき、同一年（事業年度）における買換について新たに事前の届出が必要となったことについてご紹介いたしましたが、いかがでしたでしょうか。不動産譲渡、取得の際には事前に専門家にご相談いただくことで、選択肢の幅が拡がります。ぜひ売買前にご相談いただくことをおすすめいたします。

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